Wertermittlung 2026: Der Wert ist noch immer kein Knopfdruck

Neuigkeiten in der Wertermittlung? Ja. Der Markt bewegt sich, die Daten werden digitaler, und der Bundesfinanzhof hat ein Wort dazu gesprochen, wie viel Vertrauen Vergleichspreise der Gutachterausschüsse verdienen. Die gute Nachricht für alle, die auf eine neue Zauberformel warten: Eine gibt es nicht.

Der BFH hat 2026 entschieden, dass Vergleichspreise der Gutachterausschüsse bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer grundsätzlich heranzuziehen sind. Gerichte prüfen diese Preise nur genauer, wenn Fehler substantiiert vorgetragen werden oder offensichtlich sind. Das ist eine wichtige Entscheidung – aber sie betrifft die steuerliche Bewertung. Sie erklärt nicht jedes private Verkehrswertgutachten zum bloßen Rechenauftrag an eine Datenbank.

Das ist auch gut so. Ein Vergleichspreis ist ein Beleg für einen Markt, aber nicht automatisch ein Zwilling des Bewertungsobjekts. Zwei Wohnungen können dieselbe Straße und dieselbe Wohnfläche haben und trotzdem in verschiedenen Welten wohnen: eine im modernisierten Haus, die andere mit einem Instandhaltungsstau, der sich nicht aus dem Straßenverzeichnis ablesen lässt.

Auch die neuen Marktdaten verdienen einen Blick. 2025 wurden bundesweit rund 872.000 Immobilienkaufverträge registriert, acht Prozent mehr als im Vorjahr. Der Geldumsatz stieg um 13 Prozent auf 278 Milliarden Euro. Das klingt nach einem Markt, der wieder Fahrt aufnimmt. Doch schon der nächste Satz nimmt der nationalen Durchschnittszahl den Mantel ab: Die regionalen Unterschiede bleiben erheblich. Der deutsche Immobilienmarkt ist eben kein Einfamilienhaus mit einheitlicher Ausstattung.

Und was meldet der Häuserpreisindex für das zweite Quartal 2026? Im Bundesdurchschnitt ein Plus von 0,6 Prozent zum Vorjahresquartal. In den Metropolen gaben die Preise für Eigentumswohnungen leicht nach; in anderen Großstädten stiegen sie. Auf dem Land entwickelten sich Wohnungen und Häuser zum Teil in entgegengesetzte Richtungen. Der Durchschnitt hat also geliefert. Nur die konkrete Immobilie muss noch immer selbst bewertet werden.

Bei den Normalherstellungskosten heißt es weiterhin: Geduld. Die aktuellen NHK 2010 bleiben zunächst maßgeblich; neue Normalherstellungskosten werden nach derzeitiger Planung erst 2027 erwartet. Seit 2025 sind die Vorgaben der ImmoWertV zur Gesamtnutzungs- und Restnutzungsdauer bei den erforderlichen Marktdaten anzuwenden. Die Modellkonformität bleibt dabei ein wichtiger Grundsatz. Das ist keine ganz neue Nachricht. Aber eine, die sich im Alltag gern hinter der vertrauten Tabelle versteckt.

Was ist also neu? Mehr Marktdaten, bessere digitale Zugänge und eine wichtige gerichtliche Klarstellung für die steuerliche Bewertung. Was bleibt? Die Pflicht, genau hinzusehen. Kein Dashboard erkennt von allein den Zustand des Dachs. Kein Mittelwert weiß, ob die Lage für genau dieses Objekt ein Vorteil ist. Und kein Gutachten wird dadurch überzeugend, dass die letzte Dezimalstelle besonders selbstbewusst aussieht.

Der Wert steht nicht einfach in der Tabelle. Er entsteht aus dem Markt, dem Objekt und dem Stichtag. Die Tabelle darf mitreden. Entscheiden muss sie nicht allein.